<pre id="gicfd"></pre>

  • <td id="gicfd"><noscript id="gicfd"></noscript></td>
        <td id="gicfd"><strike id="gicfd"></strike></td>
        登錄
        新會員注冊
        忘記密碼?
        ×
        發送驗證碼
        確定
        ×
        會員名:
        登錄密碼:
        密碼確認:
        真實姓名:
        手機:
        驗證碼:
        發送驗證碼
        我同意《抗震支架網會員注冊條款》
        免費注冊
        已有賬號?
        ×
        南京設計院
        抗震支架網首頁 > 新聞眼 >人物訪談 > 濱江老板講話:不是我們猛,是他們退太快

        濱江老板講話:不是我們猛,是他們退太快

        2023-01-16抗震支架網

        這些天,濱江集團又刷屏了,不但又給家鄉三堡社區全體居民發了福利,還宣布2023年春節放假18天,網友們紛紛羨慕這是“別人家的公司”。

        20230116133720

        從小房企學習的榜樣,到現在成為很多大牌房企的榜樣,濱江集團有什么核心競爭力和經營思路?

        在2022年結束、2023年來臨之際,濱江集團董事長戚金興做了一次年度講話,對很多業界關心的問題做了闡述。

        以下是戚金興年度講話的紀要,來自匠樸研究所整理。

        一、濱江2022年的工作

        1、銷售數字

        到11月份的時候,我們完成了1130億,到今天(2022.1230)為止,明天還有兩個樓盤要選房?,F在已經可以基本準確地預計了,今年(指2022年,以下同)差不多是1539億,比去年1690億下降約8%。

        這個下降幅度,在今年的市場行情下,真的很不容易。

        2、現金回籠

        1-11月份是604億,到明天(2022.1231)為止,預計是690億。原來估計是700億以上,但因為受整個疫情的影響,時間、工期以及所有的審批耽誤了大約10-15天,最后是690億左右。跟去年的683億相比,基本持平且略有增加。

        很多人都奇怪,銷售下降了,為什么現金流還能適度增加?這得益于幾塊內容:

        1)合作項目所占的權益比重,適度提高了;

        2)網簽比任何年份速度都要快;

        3)按揭放款的速度,也比去年快得多;

        4)現在未網簽和按揭的余額只有約60億,去年年底同步差不多有120億,同比減少近60億。

        在這些情況的疊加下,銷售總額雖然下降,但現金回籠還能保持并且略有增加,真的非常不容易。

        3、土地獲取

        今年以來,很多人都好奇,市場都這樣了,濱江土地怎么還這么猛。

        到今天為止,我們2022年一共拿了41塊地,杭州占到了38塊,包括直接拿地、合作方拿地。這41塊地的總金額是733.5億,我們占到的權益是51%,也就是374.1億。這個數字,跟去年比,下降20%左右,去年是469億。

        所以不是我們猛,而是人家往后退的速度比我們快。土地儲備量上,去年同期我們在全國排22位,今年反而排在第7位,上漲的這15位,不是因為我們前進,而是我們后退的速度比人家小一點。

        4、融資

        到今天為止,我們的融資一共是470億,去年同期是448億,同比增加22億。但是,今年在整體增加的情況下,我們的利息繼續保持下降趨勢,降了0.3%,到現在為止是4.6%。

        所以我們的融資規模盡管略有擴大,但利息支出卻在減少,因為基數下降了0.3%,利息反而省下了一億多。

        這也體現了金融市場對濱江的經營、資產、杠桿包括所有經營行為的認可。

        二、濱江的核心競爭力

        1、人員的精干

        在增加了41個項目的基礎條件上,我們人員基本沒有增加,去年是1106名員工,今年是1126個。這20個人增加在哪里?主要是我們的養老、暖屋模塊。

        我經常告誡自己,要控制。在項目增加非常多的時候,我認為人員也要緊湊一些,包括項目的銷售上,這是對我們員工最大程度的負責。

        因為你不可能年年都有41個項目,在這樣的大環境下,明年肯定是要減少的。所以為了保持員工的穩定和安全,人員還是要保持精干。

        2、品牌影響力

        在工作量放大的同時,品牌影響力很重要。

        我有這么一個定位:從戰略上,我們的品牌在行業中,繼續保持行業品牌領跑者、高端品質標準制訂者;但是在戰術上要非常清晰,自己這個品牌影響力到底在哪里。

        濱江還是非常地道的浙江品牌、杭州品牌,所以務實性、落地性、有效性,在2022年更加有效和體現。 

        3、融資能力

        這樣一個形勢之下,人家貸不到,我們不僅僅貸得到,而且到年底真正和我們達成授信的有2000多億。

        我們現在直接融資和間接融資加起來470億,但是授信已經新增2000多億,加上原來就有的1300多億,總共有3300多億,所以完全能夠覆蓋我們任何時候的發展。

        4、合作能力

        無論是開發層面還是工程層面,可以說我們的合作單位,都越來越密切了。

        施工單位都在說,現在不抵房的民營企業,可能就剩下你濱江了。大環境不好,很多企業都在抵房,但我們還在繼續保持現金支付。

        合作是多層面的,不僅僅是開發商之間的合作,還有上下游的合作單位。

        三、經營思路

        這種行情之下,濱江能夠勝出或者說能夠堅守,靠的是什么?

        我自己有一個體會,所有的思維形式和經營形式,沒有舍近取遠。這個舍近取遠不是狹義的,而是廣義的。

        比方說區域。同樣在杭州,中心區域近但是利潤低一點,我寧可選這些,利潤低一點可是去化速度快一點;外圍遠但是利潤率高,同比下我寧可舍棄,因為不確定性比較大。這是區域上沒有舍近取遠。

        比方說資金。在過去那么多年,無論是商票還是所有的前融,特別是美元債,所有的銀行都做我工作,美元債又便宜又方便又拿得多,為什么濱江都不做?

        我說我在杭州、在浙江、在國內,資金都還有富余,為什么要舍近取遠、做我心中沒底的事?看看利息不高,實際上渠道費一加,評估費一加,也不低,還要專門增加很多人員。

        過去幾年還有很多人勸我,因為人民幣在增值,每年人民幣漲5-10個百分點,資金不是白拿拿的呀。我說啊,不會一直有那么好的事情,你看今年不就不行了嘛,今年美元最高漲了20%。

        這是資金上,沒有舍近取遠。

        比方說做產業,不做自己不熟悉的行業。這些都是濱江在經營思路上,還能夠堅守的一些行為。 

        總結下來就是,城市中心有得拿,就不到外圍拿;杭州有的,盡量少到浙江拿;浙江有的,盡量少到長三角;長三角有的,就盡量不到全國拿。這樣會讓你的半徑、你的優勢充分得到體現。

        這是我自己在經營上的總結,所有的行為思想不要舍近取遠。

        還有一條,是把自己搞清楚,到底優勢在哪里。

        剛剛我說了,戰略上品牌是全國性的,但戰術上就是浙江品牌、杭州品牌。品牌的優勢在哪里,產品的優勢在哪里,我們就多做重點。比如商業寫字樓謹慎少做,同樣住宅,我們可能精品的、高檔的多做。

        不足的地方,通過學習或者彼此合作,都可以來彌補,同時淋漓盡致地展示和發揮優勢。

        把自己搞清楚了,無論是團隊面還是產品面,或是經營面,才能形成有優勢的戰斗力。

        還要搞清楚的是,濱江的機會到底在哪里。

        今年很多人在質疑,為什么每次拿地都拿那么多,為什么人家都不動手,你還在不斷地發展?

        我去年年底就告誡自己、告誡團隊,我們不僅僅是在從事房地產的路上,我們是在紅軍的長征路上。每一天,都會遇到不可知不可控的事情,只有提高自己的戰斗力,提高自己的駕馭能力,才是解決一切問題的任何辦法。

        很多人認為我們現在還很猛,但實際上這是戰略上的一種選擇。

        我跟自己和團隊經常打一個比方,也就是阿拉斯加棕熊。冬天快要來臨的時候,棕熊們可能采取兩種辦法:

        一種辦法,棕熊感覺到天氣即將有點寒冷,就早早進洞。早早進洞的最大的優點是什么?當下非常安全。但是有不確定性,萬一這一年的冬天特別長,萬一這一年的冬天特別冷,已經儲備的那些脂肪厚度和總量,到底能不能抵御特別長、特別冷的冬天?有可能現在是安全的,但今后有可能會凍個半死,也有可能會餓個半死。

        另一類棕熊是這樣的,感知到冬天雖然要來了,但還有點時間差,現在還有少量回流的魚,利用這個時間差再吃他一把,讓自己的脂肪再增厚一些、增多一些,萬一有不確定的長期低溫,起碼日子比人家好過。

        濱江采用的是第二種方法。

        我們都有感知,比如杭州,去年年底的時候,主城區銷售都不錯,但到今年下半年是大部分主城區銷售不錯,到了明年,有可能明年是小部分主城區不錯,再過幾年可能就是主城區中的核心板塊核心樓盤銷售還不錯。

        所以這一波中,濱江要努力把握這些機會、把握這些時間。

        我們原來非常擔心兩件事:

        一件是杭州之外的那些城市,價格踩踏式下降,今年沒有發生。

        另一件是疫情,萬一杭州也像上海一樣封控幾個月,那么濱江這個大本營影響會很大,也沒發生。今年總體就是全部放開時影響了十來天,還算不錯,所以總體還可以。

        四、2023年濱江的工作目標

        從大的情況看,現在房地產行業的環境、金融政策,利好不少,但我還是認為,未來的市場形勢非常嚴峻,不容樂觀。

        我告誡自己和我們團隊,在這條紅軍長征路上,今年有可能大家已經感覺到壓力很重了,的確,有可能過去幾年里,今年是壓力最重的;但展望未來,可能今年日子最好。

        所以我們一定要有這樣的意識,因為隨著時間的推移,城市化的進展程度不一樣了,同樣的政策放在20年前、10年前,立竿見影,但是現在政策有效性已經沒那么強了。再加上老百姓的信心不足,多方面原因綜合之下,未來行業發展不容樂觀。

        作為濱江,在未來一定要清晰地認清這個大勢,也要非常清晰地保持核心競爭力。

        那么,如何保持?

        首先,要繼續在優勢城市、優勢城市中的優勢地段、做企業發展過程中已經形成「拳頭」的優勢產品。比如優勢產品中的核心優勢,就是我們的高檔項目。這幾種優勢,我們要繼續保持,高質量并且穩健的發展。

        規模目標:做整個中國的1%。

        從規模上,我們每年基本篤定的銷售目標,接下來要轉到另外一個角度。今年我們的銷售額占整個中國銷售額的1%以上,那明年我們的目標是否以這樣的數字來衡量?就是達到1%以上。

        如果中國的總銷售額是13萬億,我們就達到1300億以上;如果明年形勢好,15萬億,我們就是1500億,以這個量來衡量企業的規模。

        采用大海里浮標式的方法,海水上漲,我們也上漲,海水下降,我們隨之下降。我們的規模,要從原來單純的規模指標,到一定的浮動指標。

        排名目標:今年大概列全國13,明年確保前20爭取前15。

        從全國銷售排行榜來說,今年我們大概排在第13名還是可以保證的,比去年同期差不多前移了9位;從民營企業的角度來看,是全國第5位。

        在這樣的情況之下,我們明年的目標給自己適當留點余地,全國目標20位之內,爭取穩在15名之內。

        區域發展上,我們還是保持現狀,聚焦杭州,深耕浙江,輻射長三角,在珠三角保持深圳和廣州適度開拓。

        土地儲備量:銷地比50%以內。

        今年我們的土地儲備量是374.1億,明年的目標,是繼續下調。根據今年的現金回籠,比例要調整到50%以內,適當再穩健一點,金額控制在300億以內;也就是銷地比,控制在50%以內。

        融資目標:平均利率達到4.5%以內。

        明年的融資,要控制在今年的份額之內,今年是470億。我們在2015年年底的時候,融資只有38億,7年間漲了11倍,明年開始控制。

        特別是近三年,我們自己的用詞上,去年叫緊張,今年叫比較緊張,明年叫緊湊。

        從資本的角度看,我們去年是緊運營,今年是緊平衡。到現在為止,我們三條線都是綠的。明年要比今年更寬松一點,叫穩平衡。所以接下來這三年,穩平衡會長期化、持續化。

        同時要降低直接融資的比例?,F在所有開發企業,第一出問題的就是商票和前融,我們這塊是沒有的;另一個出問題是他們直接融資的比例太高了。

        所謂的直接融資就是公司債、中票和短融,我們在過去幾年中,直接融資最高的比例也不超過40%。因為直接融資比較剛性,特別在銷售比較緊張的情況下,剛性兌付是不給你拖延時間的,而銀行貸款是有緩沖期的。

        我們的直接融資,去年是30%幾,今年降到了20%幾,明年要控制在20%以內。假設明年總貸款仍是470億,直接融資則要控制在94億以下,這樣剛性兌付的能力就會大大提高。

        當然還要繼續降低融資貸款的利息。我們在今年4.6%的基礎之上,還想繼續努力下行,確保再下行0.1%,爭取下行0.2%,確保在4.5%以內。

        日本av三级片在线免费观看_a片在线免费色情视频_蝌蚪窝免费在线观看视频_日韩亚洲欧美操屄

        <pre id="gicfd"></pre>

      1. <td id="gicfd"><noscript id="gicfd"></noscript></td>
            <td id="gicfd"><strike id="gicfd"></strike></td>